Esta es una buena noticia para el segmento inmobiliario comercial más afectado en EE.UU., donde la demanda de oficinas se ha ralentizado, las empresas están recortando sus necesidades de espacio, y es especialmente evidente en Manhattan y otras zonas urbanas, donde el menor número de personas que acuden a diario a la oficina ha perjudicado a los restaurantes y comercios de los alrededores.
La idea de que Las Vegas está mejor que la mayoría de las áreas metropolitanas cuando se trata de espacio de oficinas surgió durante un reciente desayuno de debate organizado por NAIOP Sur de Nevada como parte de una mesa redonda de desarrolladores.
La demanda de espacio de oficinas en 2021 y 2022 ascendió a un combinado de 1,8 millones de pies cuadrados de absorción neta, inferior a los 2,5 millones de pies cuadrados combinados de absorción neta en 2017 y 2018, pero significativamente más fuerte que durante 2019 y el año de cierre de 2020, dijo Stater.
“Con la desocupación de oficinas ahora en el 11,9%, el nivel más bajo de la década, es seguro decir que el mercado se ha recuperado totalmente de la recesión de bloqueo de 2020, y ahora está listo para expandirse”, dijo Stater.
Actualmente hay 628.723 pies cuadrados de espacio de oficinas en construcción en el valle, y 797.410 pies cuadrados cuya finalización está prevista para 2023, dijo Stater.
“La buena situación de las vacantes y el aumento del desarrollo son buenas señales para el mercado de oficinas del sur de Nevada, que sufrió mucho durante la Gran Recesión”, dijo Stater. “La posibilidad de recesión en 2023 y el comportamiento displicente del mercado al cierre del año nos hacen dudar a la hora de predecir un año fuerte, pero un 2023 saludable no es descartable.”
Jeff LaPour, director de LaPour, dijo que COVID dio al sector de oficinas “un puñetazo en las tripas”, y eso sigue siendo cierto, a nivel nacional, basándose en un informe que mostró que el 50% del espacio de oficinas en los EE.UU. tiene gente de vuelta al trabajo.
“Eso es extraño para nosotros en estos mercados, porque la mayoría de la gente que conozco y veo en Phoenix y Las Vegas está de vuelta al 100%, y no sólo están de vuelta, sino que están alquilando espacios de oficinas superpremium a precios que nunca antes se habían pagado”, dijo LaPour.
“Creo que Las Vegas en particular ha tenido una gran demanda acumulada”, dijo LaPour. “Durante 12 años no se construyeron nuevas oficinas, salvo un edificio en Summerlin, y más o menos al mismo tiempo aparecieron 600.000 metros cuadrados. Casi todo se ha absorbido. Es un diferenciador interesante entre los mercados de oficinas”.
Sean Zaher, vicepresidente senior de CBRE, que moderó el programa de la NAIOP, dijo que se trata de una huida hacia los suburbios y una huida hacia la calidad, y que la circunvalación 215 de Las Vegas se considera el lugar de primera calidad donde existe la mayor demanda de inquilinos.
“Hay mucha desinformación sobre la oficina, y en estos momentos sufre una crisis de identidad”, afirma LaPour. “Pero en su mayor parte, los inquilinos pagarán lo que tengan que pagar para estar donde quieren estar”.
Zaher dijo que algunas grandes empresas han exigido a los trabajadores que vuelvan a la oficina, aunque sea con un horario de cuatro días a la semana.
“Lo gracioso es que las mismas empresas que dicen que hay que volver son las que dijeron que no volveríamos nunca”, afirmó LaPour. “Estas reacciones extremas son como esta industria en general, y todas se igualan con el tiempo. Creo que con la situación del mercado laboral y lo difícil que es cubrir puestos con personas cualificadas y con la cultura adecuada para la empresa, las empresas se han dado cuenta de que el espacio físico es muy importante. (CBRE) se ha trasladado a un nuevo espacio y Colliers a nuestro edificio. Ambas empresas me cuentan todo el tiempo lo sorprendidas que están por la diferencia en cómo se sienten todos en estos edificios más nuevos. Quizá el alquiler era una o dos cosas que preocupaban a todo el mundo. Creo que el valor nominal del alquiler es una cosa, pero la recompensa y el beneficio y la capacidad de contratar y retener han superado con creces el alquiler”.
Colliers informó triplenet pidiendo alquileres fue de $ 1,20 por pie cuadrado a partir de 2023. Fue de 82 céntimos en el cuarto trimestre de 2021.
“Si vas a Washington D.C. o a Nueva York, el distrito central de negocios es una ciudad fantasma, pero no aquí en la Costa Oeste”, dijo Fore. “Ha sido muy diferente”.
La vuelta al trabajo ha repercutido incluso en el mercado multifamiliar de Las Vegas, según Fore. Las personas que alquilaban en Las Vegas pero tenían un trabajo en Nueva York o en otro lugar tienen ahora que volver a sus oficinas, dijo.
“Como resultado, estamos viendo un ligero aumento de la desocupación (de apartamentos)”, dijo Fore.
MERCADO INDUSTRIAL
El mercado industrial también es fuerte. Colliers informó de una tasa de vacantes del 1,6% a principios de 2023.
La absorción neta en el cuarto trimestre fue de 1,3 millones de pies cuadrados, lo que eleva el total de finales de año a 7,4 millones de pies cuadrados.
Se trata de la tercera mayor absorción neta anual registrada en el valle, por detrás de los 11,9 millones de pies cuadrados de 2021 y los 7,8 millones de pies cuadrados de 2017, según Stater.
Rod Martin, vicepresidente senior de Majestic Realty, dijo que la demanda de inquilinos sigue siendo fuerte para su cartera y ha sido 100 por ciento arrendado por dos años.
“Desde el punto de vista de la demanda, el mercado es extremadamente fuerte y, francamente, nos empuja a seguir adelante”, afirmó Martin. “El nuevo proyecto que queremos tener en marcha a finales de año estará ocupado en un 50% por los inquilinos actuales, porque no tienen alternativas. Estamos experimentando un crecimiento orgánico y habríamos deseado tener más productos en los últimos 12 meses. Habríamos alquilado mucho más si tuviéramos más producto, pero nos hemos ceñido a la coyuntura económica actual y hemos intentado no adelantarnos demasiado”.
Zaher dijo que CBRE tiene la tasa de vacantes actual aún más baja en el 1,3 por ciento sin producto disponible hoy en día con cerca de 15 millones de pies cuadrados en construcción, de los cuales el 45 por ciento está pre-alquilado. Hay 25 millones de metros cuadrados previstos, pero con la subida de los tipos de interés y los mercados de capitales es difícil predecir cuándo se entregarán, dijo.
“No creo que nadie en este mercado haya visto nunca un mercado industrial tan fuerte como el de los últimos 24 meses”, afirmó LaPour. “Estaba más que al rojo vivo, y creo que tantos actores que nunca habían estado en la industria se lanzaron al ruedo de golpe. Sí, estamos asistiendo a un pequeño parón en los mercados de capitales, pero no creo que sea necesariamente algo malo. Por debajo del 2%, es un mercado en el que todos los edificios están llenos excepto los más obsoletos de los obsoletos o algo que es totalmente nuevo y aún no ha tenido la oportunidad de llenarse”.
Incluso si la mitad del espacio en proyecto no se absorbe, no se mueve la aguja tan alto en la vacante, dijo LaPour.
“Es un tipo de demanda diferente al que hemos visto históricamente”, afirma LaPour. “Los edificios son mucho más grandes y los inquilinos mucho más grandes que antes. Antes, 20.000 o 30.000 metros cuadrados eran un gran negocio. Ahora son 500.000, 800.000 o 1 millón de pies cuadrados”.
